Köparombud i Portugal – från A till Ö

1. Kravprofil och sökning

Vi börjar med ett samtal om vad du vill: region, budget, typ av bostad, hur du ska använda den och när. Sedan söker vi på portugisiska portaler, hos lokala byråer och genom vårt eget nätverk, och skickar dig ett urval med våra kommentarer – inte bara länkar.

2. Visningar

Vi bokar visningar och följer med dig. Kan du inte resa går vi själva, filmar och berättar vad vi ser: läge, skick, ljud, grannar, solens läge och vad som saknas i annonsen.

3. NIF – portugisiskt skattenummer

Utan NIF (número de identificação fiscal) kan du inte köpa bostad i Portugal. Vi hjälper dig att ansöka. Bor du i Sverige eller ett annat EU/EES-land är det enligt den portugisiska skattemyndigheten (AT) frivilligt att utse ett skatteombud (representante fiscal) eller att ansluta dig till myndighetens elektroniska meddelanden. Kravet gäller den som bor utanför EU/EES och har skatteärenden i Portugal. Mer om NIF finns på Portugal för svenskar.

4. Bankkonto

Ett portugisiskt bankkonto gör betalningar enklare och behövs i praktiken för el, vatten och skatter efter köpet. Vi hjälper dig med kontakten med banken. Se även bank i Portugal.

5. Advokat

Det är inget lagkrav att anlita advokat när du köper bostad i Portugal. Köpet kan formaliseras hos notarie, genom ett bestyrkt dokument som bland annat advokater och solicitadores får upprätta, eller via statens tjänst Casa Pronta. Vi rekommenderar ändå alltid en oberoende portugisisk advokat som företräder dig. Advokaten granskar bland annat fastighetsregistret (certidão permanente), skattebeskedet (caderneta predial), bygg- och användningstillstånd (licença de utilização) och eventuella skulder eller belastningar. Vi har advokatkontakter i Porto, Lissabon och Algarve och samordnar arbetet, men den juridiska rådgivningen ger advokaten.

6. Bud och CPCV – förhandsavtalet

När du hittat rätt bostad förhandlar vi pris och villkor. Därefter kan ni skriva ett förhandsavtal, CPCV (contrato-promessa de compra e venda). Det är inte obligatoriskt, men det ska bland annat ange pris, handpenning (sinal) och senaste datum för det slutliga köpet. Enligt portugisisk civilrätt räknas det som köparen betalar till säljaren i ett CPCV som handpenning (Código Civil, art. 441). Om köparen inte fullföljer av skäl som beror på hen får säljaren behålla handpenningen; om säljaren inte fullföljer kan köparen kräva det dubbla tillbaka (art. 442). Avtalet kan innehålla andra villkor, så din advokat går igenom just ditt CPCV.

7. Escritura – köpebrevet

Köpet slutförs antingen genom escritura pública hos notarie, genom ett bestyrkt dokument (documento particular autenticado) som upprättas av advokat, solicitador, notarie eller fastighetsregistret, eller via Casa Pronta. Köpet registreras sedan i fastighetsregistret (Registo Predial). Normalt betalas resten av köpeskillingen vid undertecknandet.

8. Skatter vid köpet: IMT och IS

Vid köp betalar köparen normalt IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis) och IS (imposto do selo, stämpelskatt). Båda beräknas på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet (VPT). IS är 0,8 %. Hur mycket IMT du betalar beror först på om du är skattemässigt bosatt (residente) i Portugal eller inte.

Bor du i Sverige? Då är IMT normalt 7,5 %. Sedan maj 2026 betalar en köpare som inte är skattemässigt bosatt i Portugal normalt 7,5 % IMT på hela underlaget när hen köper en bostad, och inga befrielser eller nedsättningar gäller (Código do IMT art. 17 nr 10, infört genom Decreto-Lei 97/2026). En bostad för 300 000 € ger alltså 22 500 € i IMT, plus 2 400 € i IS. Det finns tre undantag:
a) du har tidigare varit skattemässigt bosatt i Portugal: då gäller tabellen nedan direkt;
b) du blir skattemässigt bosatt i Portugal inom två år efter köpet;
c) bostaden hyrs ut som bostad till en hyra inom lagens gräns för måttlig hyra, med uthyrning inom sex månader efter köpet och i minst 36 månader under de första fem åren.
I fall b och c betalar du först 7,5 %. Därefter kan du ansöka hos skattemyndigheten om att skillnaden mot tabellen stryks. Ansökan ska lämnas inom sex månader från att du blev bosatt eller hyresavtalet skrevs. Köper ni som gifta med gemensam egendom (comunhão) gäller 7,5 % bara om ingen av er är eller har varit bosatt i Portugal; vid samägande bedöms varje köpare för sig (Ofício Circulado 40131/2026). Vilken regel som gäller just er går advokaten igenom före köpet.

Källor: Autoridade Tributária, tabeller som gäller från 1 januari 2026 (Ofício Circulado 40129/2026); Código do IMT art. 17 nr 10–12 (Decreto-Lei 97/2026) och Ofício Circulado 40131/2026. Befrielsen för unga upp till 35 år (IMT Jovem) gäller bara köp av en första permanentbostad och kan inte användas av den som betalar 7,5 % enligt regeln för icke-bosatta. Lägre skatt för permanentbostad förutsätter bland annat att du flyttar in inom sex månader. Andra tabeller gäller på Azorerna och Madeira. Räkna på det med IMT-kalkylatorn på Portugal för svenskar.

Alla kostnader samlade, med räkneexempel: Kostnader och skatter när du köper hus i Portugal.

9. Löpande skatt: IMI

Som ägare betalar du årligen IMI (imposto municipal sobre imóveis), en kommunal fastighetsskatt som beräknas på bostadens taxeringsvärde (VPT). För bostäder och andra stadsfastigheter (prédios urbanos) beslutar kommunen en sats mellan 0,3 och 0,45 % per år; för lantfastigheter (prédios rústicos) är satsen 0,8 %. Satsen kan tredubblas för hus som stått tomma i mer än ett år eller är förfallna.

Äger du bostäder och byggtomter i Portugal med ett sammanlagt taxeringsvärde över 600 000 € tillkommer AIMI (adicional ao IMI): 0,7 % på den del som överstiger 600 000 € upp till 1 miljon €, 1 % på delen mellan 1 och 2 miljoner € och 1,5 % över 2 miljoner €. Gifta och sambor kan välja gemensam beskattning, och då dubbleras gränserna. Affärslokaler omfattas inte.

10. Efter köpet

Abonnemang för el, vatten och internet, försäkring, hantverkare, uthyrning eller förvaltning – vi hjälper dig komma igång och finns kvar som kontakt. Ska du flytta permanent? Uppehåll, sjukvård, skatt och pension hittar du på Portugal för svenskar.