Köpa hus i Portugal steg för steg: 11 steg från budget till nycklar

Kort svar: Du köper hus i Portugal i elva steg: bestäm region och budget, räkna på skatterna, skaffa NIF och bankkonto, gå på visningar, granska bostaden och papperen, anlita en oberoende advokat, skriv CPCV, betala IMT och IS, skriv köpehandlingen och registrera köpet. Bor du i Sverige är IMT normalt 7,5 % och IS 0,8 %.

Allmän information, inte rådgivning. Guiden beskriver hur ett bostadsköp i Portugal normalt går till. Juridiska och skattemässiga frågor om just ditt köp går din portugisiska advokat igenom. Vi är köparombud och förmedlar inte fastigheter.

1. Bestäm region, budget och syfte

Ska bostaden bli permanentboende, semesterbostad eller uthyrning? Svaret påverkar var du letar och vilken skatt du betalar: IMT skiljer på permanentbostad och annan bostad, och på om du är skattemässigt bosatt i Portugal eller inte. Läs om regionerna: Porto och norra Portugal, centrala Portugal, Lissabon och Algarve.

2. Räkna på hela köpkostnaden

Utöver köpeskillingen betalar köparen normalt IMT och stämpelskatt (IS). Bor du i Sverige är IMT normalt 7,5 % och IS 0,8 %, båda på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet (VPT). Till det kommer registrering och advokat. Alla poster och ett räkneexempel finns i guiden Kostnader och skatter när du köper hus i Portugal.

3. Skaffa NIF – portugisiskt skattenummer

Utan NIF (número de identificação fiscal) kan du inte köpa bostad i Portugal. Bor du i Sverige eller ett annat EU/EES-land är det enligt den portugisiska skattemyndigheten (AT) frivilligt att utse ett skatteombud (representante fiscal) eller att ansluta dig till myndighetens elektroniska meddelanden. Så ansöker du: NIF i Portugal på Portugal för svenskar.

4. Öppna ett portugisiskt bankkonto

Ett portugisiskt bankkonto gör betalningarna enklare och behövs i praktiken för el, vatten och skatter efter köpet. Läs mer om bank i Portugal.

5. Sök bostad och gå på visningar

Bostäder säljs ofta via portugisiska fastighetsföretag, som företräder säljaren. Ett företag som förmedlar fastigheter i Portugal ska ha AMI-licens från IMPIC, och licensen kan kontrolleras i IMPIC:s register. Kan du inte resa till visningen kan vi gå åt dig, filma och berätta vad annonsen inte visar: läge, skick, ljud och solens läge.

Så hjälper vi: vi söker på portugisiska portaler, hos lokala byråer och i vårt nätverk, skickar dig ett urval med våra kommentarer och bokar visningarna. Så arbetar vi som köparombud.

6. Granska bostaden och papperen

Innan du binder dig bör bostadens papper granskas. De viktigaste:

• Certidão permanente – utdrag ur fastighetsregistret (Registo Predial) som visar ägare, inteckningar och andra belastningar. Den kostar 15 € på nätet och gäller i sex månader (Predial Online).
• Caderneta predial – skatteregistrets uppgifter om fastigheten, bland annat taxeringsvärdet (VPT).
• Licença de utilização – användningstillstånd. För byggnader uppförda efter den 7 augusti 1951, och äldre byggnader som har ändrats senare, ska köpehandlingen ange tillståndet eller att det inte krävs.
• Certificado energético – energicertifikat, som ska finnas vid köpet.

Advokaten kontrollerar också skulder och belastningar som följer med bostaden.

Så hjälper vi: vi granskar bostaden på plats och samordnar granskningen av papperen med din advokat, så att du vet vad som saknas innan du binder dig. Läs mer om köparombud.

7. Anlita en oberoende advokat

Det är inget lagkrav att anlita advokat när du köper bostad i Portugal, men vi rekommenderar alltid en oberoende portugisisk advokat som företräder dig och inte säljaren. Att en advokat är registrerad hos advokatsamfundet kan kontrolleras på Ordem dos Advogados.

Så hjälper vi: vi har advokatkontakter i Porto, Lissabon och Algarve och samordnar arbetet – den juridiska rådgivningen ger advokaten. Så samarbetar vi med advokaten.

8. Bud och CPCV – förhandsavtalet

När ni är överens om pris och villkor kan ni skriva ett förhandsavtal, CPCV (contrato-promessa de compra e venda). Det är inte obligatoriskt. Enligt portugisisk civilrätt räknas det som köparen betalar till säljaren i ett CPCV som handpenning (sinal) (Código Civil, art. 441). Fullföljer köparen inte av skäl som beror på hen får säljaren behålla handpenningen; fullföljer säljaren inte kan köparen kräva det dubbla tillbaka (art. 442). Avtalet kan innehålla andra villkor, så låt advokaten gå igenom ditt CPCV innan du skriver under.

Så hjälper vi: vi förhandlar pris och villkor åt dig och samordnar CPCV med din advokat. Läs om köparombud A–Ö.

9. Betala IMT och IS

Köparen begär och betalar IMT och IS hos skattemyndigheten, och skatterna ska vara betalda innan köpet genomförs (Código do IMT art. 22 och skattemyndighetens informationsblad om bostadsköp). Se till att pengarna finns på plats i tid.

10. Escritura och registrering

Köpet slutförs genom escritura pública hos notarie, genom ett bestyrkt dokument (documento particular autenticado) som upprättas av advokat, solicitador, notarie eller fastighetsregistret, eller via statens tjänst Casa Pronta. Köpet registreras sedan i fastighetsregistret. Normalt betalas resten av köpeskillingen vid undertecknandet.

Så hjälper vi: vi samordnar med advokaten fram till undertecknandet och finns med dig hela vägen till nycklarna. Så arbetar vi som köparombud.

11. Efter köpet

Som ägare betalar du årligen fastighetsskatten IMI. Sedan är det abonnemang för el, vatten och internet, försäkring och kanske hantverkare. Ska du flytta permanent? Uppehåll, sjukvård, skatt och pension hittar du på Portugal för svenskar.

Källor: Autoridade Tributária (NIF, IMT, IS); Código Civil art. 441–442; Instituto dos Registos e do Notariado: Casa Pronta och Predial Online; IMPIC; Ordem dos Advogados. Uppgifterna gäller oktober 2026.